| Тема номера | Эд Побужанский 101 Совет новосёлу, или мифы евроремонта (Главы из книги) В принятии любого серьёзного решения очень часто есть что-то такое, что играет роль «последней капли». Скажу честно: появлению этой книжки я обязан одной питерской писательнице. А точнее - её книжке, посвященной дизайну и ремонту квартиры. В краткой аннотации говорилось о том, что автор умеет легко и занимательно писать на самые разнообразные темы: от вязания крючком до консервирования огурцов. Такая всеядность не может не отразиться на качестве текстов, подумал я. И правда: после того, как авторша легкомысленно назвала систему кабельного электрообогрева «тёплый пол» полом утеплённым – и устремилась дальше, потакая своей алчной и оттого неразборчивой музе, я понял: чаша терпения переполнена. Надо писать самому. Тем более что почти десятилетний редакторский стаж в журнале «Домовладелец», думаю, даёт мне основания судить обо всех превратностях ремонтно-строительных работ не понаслышке. А новоселье и предшествующая ему затяжная «отделка-с-перепланировкой» подкрепили стройную теорию с налётом рекламного глянца вполне злободневной практикой.
Сегодня мы начинаем печатать главы из будущей книги, которая, надеюсь, выйдет отдельным изданием. ГЛАВА ПЕРВАЯ
Портрет хозяина в жанре архитектуры, или Зачем нужен дизайнер? ПРОРАБ – РАБ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ
Ещё не поросло быльём то время, когда «стройка» изъяснялась исключительно на языке прораба в потёртом пиджаке, только-только сменившего районное СМУ на коммерческую фирму. Для рядового домовладельца это был язык «хитрых» словечек, широких жестов и энергичных обещаний («Не волнуйся, хозяин, все будет в полном ажуре!»). В полном ажуре получалось редко. Иногда выходило «почти» так, как хотелось, иногда – не совсем так. А нередко – и вовсе не так! Кто знает, сколько прекрасных проектов под условным названием «дом моей мечты» было бездарно загублено, прежде чем число разочарованных новосёлов достигло той критической массы, которая если и не прогнала проныру прораба со стройплощадки, то, по крайней мере, заметно оттеснила его. Он перестал быть единоличным «царём и богом» стройки. На его место пришёл хорошо образованный, в меру амбициозный интеллигент. Господин оформитель. Дизайнер, архитектор, декоратор – для простоты будем считать, что это одно и то же лицо. Кстати, оно (лицо) вполне может быть юридическим и называться «дизайн-бюро» или «дизайн-студия». Дизайнер может состоять в штате крупной строительной фирмы. Совет №1
Профессиональный дизайнер, особенно, если заказать у него весь набор услуг, одним махом избавит вас от множества забот. (В том числе и от необходимости читать остальные сто советов этой книги). Опытный дизайнер всё сделает за вас. Вам останется только регулярно оплачивать счета да изредка наведываться на стройплощадку. С другой стороны, обустройство собственной квартиры – это замечательная возможность для самореализации, для неожиданных открытий («Маша, представляешь, фитинг – это такая насадка на трубу!») и творческих экспериментов. Стоит ли добровольно отказываться от такого шанса? ПРИЗНАКИ ЖИЗНИ
Кто-кто, а дизайнер наверняка знает: перед тем, как вооружиться «болгаркой»-дрелью-мастерком, нужно взять в руки инструмент попроще (например, карандаш) и нарисовать будущие интерьеры, то есть создать авторский дизайн-проект. Кто-то афористично назвал дизайн интерьера портретом хозяина, выполненным в жанре архитектуры. Я бы добавил: как правило, это коллективный портрет, так как характеризует не только «главу семейства», а всех домочадцев, включая четвероногих и пернатых любимцев. Так вот, для того, чтобы этот «портрет» получился максимально объективным, архитектору очень важно узнать побольше об обитателях будущей квартиры. Каков их образ жизни, привычки, увлечения. Например, если проект создаётся для отставного капитана дальнего плавания, то вполне естественно стилизовать его под привычный для морского волка антураж корабельного быта. Ну, а если владельцем квартиры окажется известный банкир, скупающий на аукционах яйца Фаберже, то необходимо продумать, как наиболее эффектно преподнести эту редкую коллекцию и заодно обезопасить её от посягательств менее удачливых почитателей русского ювелирного искусства 19-го века.
Эти примеры, конечно, из разряда ярких крайностей, которые так обожают журналисты. Обычно обходится без них (без крайностей, то есть). Однако вопрос о стилевом решении интерьера возникнет непременно. Опыт московских дизайн-студий говорит об одинаковой востребованности всех стилей. Тут есть место и лапидарному минимализму, и нарочито холодному хай-теку, и смелой эклектике, и даже её экстремальному проявлению – кичу. Кстати, создание таких «кричащих» интерьеров – это, пожалуй, «момент истины» для любого дизайнера. Играя на грани «фола», автор проекта должен обладать тонкой интуицией и опытом, чтобы не впасть в откровенную безвкусицу. Совет №2
Не стремитесь к безупречной «чистоте» стиля. Пусть интерьерные фотосессии в глянцевых дизайнерских журналах не вводят вас в заблуждение: как правило, это сугубо постановочные съёмки. Смотреть на такие «обескровленные» интерьеры бывает приятно, а вот жить в них – некомфортно. В повседневной жизни вам едва ли удастся сохранить стерильную неприкосновенность обстановки. И прекрасно! Вам нужна не просто красивая картинка, а дружественная жилая среда обитания, с признаками вашей (вашей!) жизни. ВИРТУАЛЬНАЯ ПРОГУЛКА
Что будет делать профессиональный дизайнер после того, как его утвердили на должность волшебника отдельно взятой квартиры? Перво-наперво он предложит т.н. «планировочное решение», то есть план перепланировки: какие перегородки сносить, какие – строить. Решение может быть в нескольких вариантах. Ваша задача – выбрать оптимальный. Затем дизайнер перейдёт к прорисовке каждого помещения в отдельности. Сделает эскизные наброски карандашом или акварелью – на каждую комнату по два-три рисунка (вид справа, вид сверху и т.п.). Впрочем, сейчас архитекторы всё реже рисуют от руки, передоверяя эту задачу специальным компьютерным программам. Благодаря им создаются трёхмерные модели интерьеров, внутри которых можно перемещаться самому и с такой же легкостью перемещать предметы. Смело меняйте угол и масштаб обзора, проходите сквозь стены – виртуальность всё стерпит.
При помощи компьютерного макетирования можно даже увидеть, как будет падать тень от предметов при различных вариантах освещения. Кстати, компакт-диски с объёмным (3D) моделированием продаются в любом компьютерном салоне. Выпускаются также упрощенные версии, адаптированные под массового «юзера» (так компьютерщики-профи несколько снисходительно называют нас с вами – обычных пользователей). Совет №3
Приобретать такие диски имеет смысл только в том случае, если вы решили обойтись собственными силами и одновременно являетесь заядлым любителем компьютерных игр (предпочтительно т.н. «стратегий»). Трёхмерное моделирование в «облегчённом» домашней версии – это та же «игрушка», только для взрослых. Проку от неё немного, радости – на полчаса-час. ОТ ЭСКИЗА – К ЧЕРТЕЖАМ
Эскизы готовы. Можно строить? Рано. Придуманный интерьер непременно следует «заземлить». То есть нужно тщательно просчитать, каким образом будет решаться предлагаемая архитектором концепция. Это тоже ложится на плечи автора проекта. Нарисовал – отвечай! И он отвечает – за каждую лампочку на своём рисунке, за каждый затейливый узор витража. Собственно, этим профессиональный дизайнер и отличается от свободного художника, мало озабоченного тем, возможно ли в точности материализовать плод своей буйной фантазии, не вступает ли он (плод) в явное или скрытое противоречие с нормами СНиПов, ГОСТов и здравым смыслом, разумеется. У дизайнера всегда есть своеобразные буйки-ограничители, за которые – ни-ни. Это и физическое пространство квартиры, непритязательную первозданность которой всячески оберегает армия городских чиновников (нормы по перепланировке становятся все жёстче, а разрешительные подписи – дороже, но об этом чуть позже), и личные предпочтения (а то и капризы) хозяев, и их финансовые возможности, наконец.
Вообще, путь от виртуальной картинки до реализованного проекта – это всегда работа «в рамках». Иногда они жёстче, иногда мягче. А потому хороший автор проекта должен быть еще виртуозом компромисса.
Что на этом этапе делает дизайнер? «Переводит» нарядные картинки на сухой язык схем и чертежей. Составляет планы: обмера, перепланировки, пола, потолка, расстановки мебели. Рисует схемы электрической цепи и охранно-пожарной сигнализации, прокладки видео- и аудиокабелей (например, для домашнего кинотеатра или мультирума). Разрабатывает системы водоснабжения и отопления, канализации и кондиционирования, то есть решаются актуальные инженерные вопросы.
В завершении всего дизайнер готовит спецификацию расходных и отделочных материалов, с указанием их количества и среднерыночной стоимости. Сюда же можно прибавить примерную стоимость согласования перепланировки – эту процедуру дизайн-бюро тоже готово взять на себя. Наконец, в графе «итого» выводится некая сумма, которая обычно умиляет своей нарочитой подробностью (спасибо, что обошлось без центов-копеек!). А ведь ещё нужно посчитать стоимость самого дизайн-проекта, а также работу строительной бригады!
Как правило, тут же выясняется, что у «господина оформителя» уже есть на примете «одна очень хорошая строительная фирма», с которой он давно и успешно (а то!) сотрудничает. Естественно, такая «контекстная» рекомендация не может остаться невознаграждённой. За каждого «приведённого» клиента дизайнер получает от строителей неофициальную премию. Её можно назвать по-разному: откат, комиссия, гонорар. Как ни назови, налогом это не облагается. Совет №4
Конечно, между вами и дизайнером должен установиться психологический контакт. Вы должны понимать друг друга. Но не следует идеализировать дизайнера, каким бы обаятельным человеком он бы вам ни показался. «Я вам полностью доверяю!» – самые «конвертируемые» слова, которые он мечтает услышать от вас. Доверяйте, конечно, но – не безоглядно. Дизайнер предлагает вам «своих» строителей? Отлично, поезжайте, познакомьтесь. Лично! Попросите их составить предварительную смету, а затем с этим же дизайн-проектом обратитесь ещё в пару-тройку других строительных организаций. Устройте небольшой заочный тендер на право отделывать вашу квартиру. Деньги-то кровные, нефтью не пахнут… ОРГАНЫ КОНТРОЛЯ
Считайте это почти аксиомой: даже за самыми сознательными мастерами необходим «внешний» контроль. Авторский надзор, если говорить профессионально. Зачем он нужен?
Во-первых, для того, чтобы сократить простои и авралы, вызванные несогласованными действиями разных специалистов. Это может привести к нарушению технологических процессов и, как итог, к качественному ухудшению проекта.
Во-вторых, чтобы не допустить подмену одних материалов более дешёвыми аналогами, если, конечно, вы не предполагаете сами заниматься их закупкой.
В-третьих, регулярное присутствие заинтересованного представителя заказчика (а им не может быть прораб фирмы-подрядчика – у него-то как раз другие цели), безусловно, дисциплинирует и организует строителей.
Уместно вспомнить слова Наполеона: «Если приказ может быть неправильно понят – он и будет неправильно понят». Поэтому очень важно (в-четвертых), чтобы задачу строителям формулировал профессионал, а затем он же придирчиво контролировал её выполнение. Совет №5
Какую бы строительную компанию вы бы ни выбрали (о критериях выбора поговорим чуть позже), контроль за её работой лучше поручить непосредственно разработчику архитектурно-дизайнерского проекта. Но даже при наличии бдительного дизайнерского ока не стоит отказываться от регулярного (два-три раза в неделю) посещения строительной площадки. А вот если функцию авторского надзора вы возьмёте целиком на себя, то тут уж без ежедневных инспекций на «стройку века» не обойтись. ЗАДАРМА РОДИНЫ
Разброс цен на дизайнерские услуги огромный. От «выполнения дизайн-проекта бесплатно» до $500 за кв.м. Что значит «бесплатно»? Понятно, что безвозмездно никто ничего делать не будет. Просто таким неоригинальным рекламным трюком дизайн-бюро «растворяет» стоимость архитектурно-дизайнерского проекта в общей смете ремонта, который, как вы уже наверняка догадались, тоже нужно заказывать у них же. На самом деле на долю архитектора-проектировщика приходится 3-8% от стоимости всего ремонта, что, согласитесь, очень неплохой гонорар!
И это ещё не всё. Если вы откликнитесь на предложение дизайнера помочь вам обставить квартиру, подобрать для неё мебель, светильники, шторы, ковры и другие аксессуары, то и эта «бесплатная» услуга принесёт ему много-много «радости». Декоратор, разумеется, отнюдь не альтруист, просто он умеет правильно «дружить». Да так, что многие салоны и магазины охотно предоставляют ему свои товары со скидкой. С вас же дизайнер возьмёт полную стоимость товара (и даже чек предъявит), а «маржу», которая порой достигает 15-20% – оставит себе. Всё бы ничего, но может оказаться, что в салоне за углом точно такой же диванчик выставлен на распродажу за полцены. Просто у вашего декоратора с тем магазином нет таких доверительных отношений. Совет №6
Если вы всё же не уверены в безупречности своего вкуса и опасаетесь купить «не то», пригласите декоратора сопровождать вас. Но о скидках и других приятных бонусах договаривайтесь сами. Обычно менеджеры охотно идут навстречу покупателю и предоставляют ему скидку. Пусть она даже будет меньше дизайнерской, но зато она останется у вас. В конце концов, что для вас важнее: подробный отчет с приложением чеков или пара сотен сэкономленных долларов? А оплачивать эскорт декоратора (своевременный совет профессионала, конечно же, полезен) можно и на договорной основе, по часам. Выйдет всё равно дешевле. ЦЕНА ВОПРОСА
Впрочем, вернёмся к стоимости первоначальных дизайнерских услуг. Вот примерный прейскурант, почти дословно списанный мной с авторского веб-сайта обычного столичного архитектора. «Выезд на объект ($22 по Москве, $32 по Подмосковью). Эскизный проект, включающий планы квартиры до реконструкции и 2-3 варианта планировочного решения в масштабе с расстановкой мебели и оборудования – от $500 (два-три варианта). Компьютерная визуализация – от $150 за каждое помещение. Дизайн-проект, включающий подробную техническую документацию, – $20-50 за кв.м. Срок исполнения 1-2 месяца. Согласование перепланировки – от 1 800 у.е. за квартиру». Считаем. Берём усредненные значения, минус «трёхмерка» (лишнее), минус (пока) согласование. Получаем: для квартиры общей площадью 60-70 квадратных метров примерно $2 600-3 000. И это, конечно, не самые высокие цены в Москве. Известные декораторы с именем, именитости так сказать, возьмут втрое, а то и впятеро больше. А вот студент архитектурного вуза будет весьма умерен: 200-300 долларов за эскизный проект и еще 500-600 за всё остальное. Главное, чтобы он не оказался двоечником-прогульщиком!
Отдельно нужно будет оплатить авторский надзор. Его стоимость может рассчитываться по-разному: с привязкой к общей площади квартиры или по затраченному времени. При первом варианте расчета стоимость авторского надзора составляет 6-10 долларов за кв.м, при втором – 150-200 долларов в месяц (умножьте сразу на 4-6 месяцев ремонта) или 50-70 долларов за каждый визит архитектора. В любом случае чаще двух раз в неделю он выезжать на стройку не будет, а маститые декораторы вообще могут перепоручить это своим помощникам. Совет №7
Именитые дизайнеры тоже когда-то были новичками. Кто знает, может, именно проект вашей квартиры прославит безвестного выпускника художественного вуза и попадёт на страницы популярного архитектурного журнала. Подумайте, стоит ли переплачивать за имя. МОЖНО ЛИ ОБОЙТИСЬ БЕЗ НЕГО?
Я понимаю ваш вопрос (ах да, я же сам его и задал). В вашей новой квартире, в вашем чудном райском уголке с отсрочкой заселения, еще ничегошеньки не изменилось к лучшему, даже серая бетонная пыль ещё не осела на полу после ваших радостных шагов, а уже нужно выложить кругленькую сумму за стопку каких-то разноформатных чертежей, спецификаций, справок. Жалко? И мне было жалко года два назад, когда я в нерешительности переступил порог своей новой «двушки». Что я увидел? Бетонную коробку с окнами и картонной дверью. Но я понимал: без оплаченного вмешательства профессионалов (дизайнера, штукатура, маляра) «вдохнуть» жизнь в безликое серое пространство от двери до окна общей площадью почти в восемьдесят квадратных метров, у меня не было ни одного шанса…
Скажу прямо: если вы действительно планируете «всё-всё» сделать своими руками, то книга моя в этом плохая советчица. Если уж говорить совсем откровенно, я довольно скептически отношусь к многочисленным книжкам-«самоделкам». Неброские и глянцевые, с карандашными рисунками и цветными фотографиями, – все они безоговорочно обещают сделать из вас в один присест и электрика, и сантехника, и штукатура, и маляра, и дизайнера. Быстро и, конечно, дёшево (по цене самих себя!). Жаль, сертификатов на последней странице пока (!) не печатают. Удобно было бы: прочитал, вырезал бланк, аккуратненько вписал своё «фио» – и готово! Дипломированный специалист, однако.
Впрочем, охотно допускаю, что такие самоучители кому-то действительно помогли. По крайней мере, их многотысячные тиражи свидетельствуют о бесспорной востребованности подобной литературы. (Но вот, например, Донцова тоже «на ура» раскупается – и что, это разве проза?). Завидую. Для меня эти строительные комиксы совершенно бесполезны. Я убеждённый сторонник того, что любым делом должен заниматься профессионал: штукатурить – штукатур, плитку клеять – плиточник. А кто должен интерьеры рисовать и мастеров с прорабом контролировать? Ответ: архитектор. Но это по большому (банковскому) счёту. Как бы то ни было, обращаться к услугам профессионала или нет, напрямую зависит от того, сколько вы планируете потратить на ремонт и по какому текущему курсу ваше время конвертируется в деньги. Совет №8
Если предварительный бюджет, выделяемый вами под новоселье, превышает пятьдесят тысяч долларов, то лучше, конечно, обратиться к дизайнеру. При меньших затратах вполне можно обойтись собственными силами. Ещё вариант: заказать у архитектора только эскизную часть проекта, без детальной проработки. А всё остальное сделать самостоятельно. Не пренебрегая советами этой книжки, конечно. ГЛАВА ВТОРАЯ
Все ушли на фронт, или Готовим фронт работ КАПИТАЛЬНЫЙ ИЛИ «ЕВРО»?
Решено: «командовать парадом» (а в нашем случае – ремонтом) будете вы сами, а генералы от архитектуры пускай пока осваивают бюджеты «нефтянки». Раз так, давайте вначале определимся с терминами. Каким, собственно, ремонтом вы собираетесь «командовать»? Он бывает двух видов: косметический и капитальный. Правда, сейчас часто говорят ещё и о т.н. евроремонте. Мы тоже поговорим о нём, но чуть позже.
Косметический ремонт уместен в том редком случае, если новостройка сдаётся уже с чистовой отделкой, а непритязательные (или нетерпеливые) хозяева хотели бы всего лишь кое-что изменить. Покрасить окна, переклеить обои, поменять линолеум. Помимо этого, косметический ремонт может предусматривать циклёвку паркета, частичную замену сантехники, установку новых розеток. Там замазать, тут побелить – это тоже «косметичка», которую рекомендуется проводить каждые пять-семь лет.
Но это не наш случай. Вам повезло гораздо больше. Почему? Потому что ваша квартира не тронута шпателем равнодушного штукатура и кисточкой «чужого» маляра. Бетонная коробка с картонной дверью – отличное начало! Это то, что нужно. Вам не придётся отдирать со стен дешёвые бумажные обои, снимать невыразительный серый линолеум на кухне, отбивать (о боже!) тусклый кафель в ванной! Вам не надо платить за эту работу! Поздравляю! Впереди захватывающий сериал под рабочим названием «капитальный ремонт». Правда, поначалу бывает трудно определить жанр будущего действа. Большинство новосёлов почему-то надеется на фильм в жанре «фэнтези» или даже современной сказки, наподобие телевизионной передачи «Квартирный вопрос». А на деле выходит комедия обстоятельств с элементами семейной мелодрамы и (иногда) мистики. А всё потому, что «капиталка» – это всегда всерьёз и надолго. Она подразумевает частичную или полную перепланировку; замену окон, дверей, труб центрального отопления (и радиаторов), электропроводки (кого устроит по одной розетке на комнату?). Не обойтись без новой сантехники и, стало быть, нужны фильтры грубой очистки воды.
Кстати, многие строительные компании предлагают собственную классификацию ремонтных работ, разделяя их, например, по категориям сложности. Но при всех вариантах самым престижным и дорогим видом ремонта строители единодушно называют евроремонт.
Миф. Евроремонт – это распространённый в европейских странах вид ремонта, который предполагает отделку помещений по высоким стандартам качества.
Так и встаёт перед глазами пасторальная картина на новый лад: за традиционным чаепитием «файв-о-клок» британский клерк Джон (естественно, разворачивая вечерний выпуск газеты «Таймс») лениво говорит своей чернокожей жене Элизабет: «А не пора ли нам, дорогая, затеять этим летом небольшой евроремонт». «Да, дорогой, это было бы замечательно», – вкрадчиво отвечает Элизабет, подливая мужу молоко в чай…
Представили? Между тем, ничего подобного быть не может. И не только потому, что у лондонской «Таймс» нет вечернего выпуска, а клерк Джон едва бы женился на чернокожей девушке. Это неправда ещё и потому, что нигде на Западе не говорят «евроремонт», нет там такого понятия.
А что есть? Есть некий стандарт ремонтно-строительных работ – ESO 900, который принят в странах Евросоюза. Однако в России под евроремонтом понимают не строгое следование этому стандарту (что нам забугорные уставы), а что-то исключительно своё.
Отказ от типовых прямоугольных комнат, создание открытого «перетекающего пространства» с многоуровневыми потолками, функциональное зонирование с помощью света, цвета и разнофактурных материалов – это евроремонт. Но и качественная интерьерная отделка «по правилам», хорошая импортная сантехника и остеклённый балкон, обшитый виниловым сайдингом, – это тоже евроремонт.
Впрочем, можно дать и такое определение: это капитальный ремонт высокого качества, выполняемый профессионалами, с использованием современных материалов и технологий, с единым дизайнерским решением всей квартиры.
А само слово, вероятно, придумали наши строители лет десять-двенадцать назад, так сказать, «на стыке эпох». В экс-СССР был «просто» ремонт: непритязательный, с минимальным выбором отделочных материалов, «как у всех». Затем, в начале девяностых, в результате полукриминального дележа госсобственности под официальным названием «Приватизация» в стране появились по-настоящему богатые люди. Они, естественно, не захотели довольствоваться неким усреднённым набором «соцблаг» и начали активно обстраиваться и обустраиваться. «И чтоб не хуже, чем в Европе было!» Так появилось и прочно застряло в нашем лексиконе инвалютное слово «евроремонт». Совет № 10
Не стоит обманываться насчёт «евроремонта», который вразнобой обещают и лицензицированные строительные фирмы, и мастера-частники. Евроремонт по-русски может на деле означать: «материал турецкий, мастер молдавский, расчёт в евро» (в одних случаях). А может – просто хороший ремонт «по правилам» (в других). СЕМЬ РАЗ ЗАМЕРЬ…
Ну вот, с терминами вроде определились, пора за работу! Перво-наперво, нужно составить т.н. обмерный чертёж «объекта». (Именно так теперь до полного окончания ремонта будут прямо и «за глаза» называть вашу квартиру строительные спецы. А чем мы хуже?) Для этого придётся внимательно – буквально «с рулеткой и блокнотом» – изучить каждый уголок, каждую пядь своей квартиры. Чертим подробный план и указываем на нём все замеры. Затем таким же образом составляем планы каждого помещения отдельно, не забывая про балкон и прихожую. И тоже с размерами! Оконные, дверные проёмы, перегородки (с указанием толщины!), трубы отопления, радиаторы, вентиляционные шахты – всё должно быть отражено максимально точно. Важный параметр – площадь стен. Придётся вычислять площадь каждой стены в отдельности, а затем суммировать все площади. После этого составляем план предполагаемых изменений, отметив сносимые перегородки красным цветом, а возводимые – синим. (Внимание! Не все стены можно сносить, подробнее об этом чуть позже). Указываем примерное расположение крупногабаритной мебели: диван, кровать, кухонный гарнитур и т.д. Особое внимание – санузлу. Именно он обычно подвергается глобальной переделке. Ещё нужен план электрической разводки: выключатели, розетки, светильники. Лучше нарисовать лишнюю розетку, чем после ремонта тянуть удлинитель через всю комнату. Со всех чертежей необходимо сделать по несколько копий. Теперь вы вооружены и готовы к общению с представителями строительного цеха. Совет №11
Замеры удобнее снимать вдвоём. Главное не ошибиться в подсчётах и не ушибиться при работе на стремянке (да-да, она тоже понадобится!). CМЕТА БЕЗ СМЕХА
Следующий этап – составление примерной сметы. Дело серьёзное, хотя знаний основ высшей математики и не требующее. В некоторых строительных компаниях предусмотрена специальная должность сметчика (обычно именно он выезжает на первичный осмотр «объекта»), в других эти обязанности совмещает архитектор или прораб. Что ж, в вашей семье наверняка такой «штатной единицы» нет, поэтому придётся считать самостоятельно.
Смета обычно включает в себя два больших раздела. В первом перечислены стройматериалы, во втором – стоимость услуг мастеров. Материалы, в свою очередь, делятся на черновые (расходные) и отделочные. К расходным материалам относятся сухие смеси, клеи, кирпич, гипсокартон, трубы, дюбеля и т.д. Отделочные – это обои, керамическая плитка, декоративные штукатурки, паркетная доска, электророзетки и даже окна и двери.
Думаю, только человек, для которого чужой ремонт – основная профессия, может не задумываясь ответить, сколько сейчас стоит, предположим, мешок ветонита (это, кстати, торговая марка), килограмм саморезов или погонный метр ПВХ-плинтуса. Это точно не про нас. А потому нужно разобраться в ценах. Лучше посетить какой-нибудь крупный строительный рынок, а то и несколько. Маркетинговые исследования на рынках, располагаемых, как правило, на городских окраинах, «съедают» довольно много времени и сил, но тем не менее они предпочтительнее строймаркетов, куда, впрочем, тоже можно заглянуть, чтобы лишний раз убедиться: на рынках и выбор больше, и цены ниже. К тому же можно торговаться! Совет №12
При первом посещении рынка или строймаркета лучше воздержаться от покупок. Ваша цель – прицениться, фиксируя всё в карманном блокноте (он вам ещё не раз пригодится). Особое внимание уделите отделочным материалам: обоям, напольным покрытиям, керамической плитке, светильникам, а также сантехнике и аксессуарам для ванной комнаты. При этом пока не нужно подбирать конкретную плитку или обои, достаточно уточнить ценовую категорию, к которой относится приглянувшийся вам отделочный материал. МАТЕРИЯ ПЕРВИЧНА
Сколько потребуется мешков шпатлёвки? Какую смесь предпочесть для бетонной стяжки пола – на основе гипса или цемента? Пока не стоит забивать голову этими вопросами. Тем более, что каждый мастер привык работать с определёнными марками расходных материалов. По незнанию вы можете купить что-то не то. Даже если это «не то» будет какой-нибудь широко разрекламированной новинкой сезона, мастер едва ли одобрит ваш преждевременный выбор.
Существуют усреднённые показатели расхода черновых материалов в зависимости от типа здания. Для предварительной сметы этого вполне хватит. Вот эти расчёты. Для панельных домов – 40-60 $/кв.м; для новых монолитных и кирпичных домов – 60-70 $/кв.м; для старых домов с железобетонными перекрытиями – 70-80 $/кв.м; для старых домов с деревянными перекрытиями – 90-100 $/кв.м. По мнению специалистов, доля черновых материалов в смете «материальных» затрат составляет примерно 25-30%.
Соответственно, если на расходные материалы вы выделяете 60 долларов за кв.м, то на отделочные потребуется примерно в 2,5-3 раза больше – 150-180 долларов. В эту сумму уже «заложены» все основные приметы евроремонта: пластиковые окна со стеклопакетами, «тёплые полы» (на кухне и в ванной), импортная сантехника и даже кондиционер. А вот прочие «излишества» среднебуржуазной жизни – джакузи, камин, шкафы-купе и пр. – придётся считать дополнительно.
Теперь надо узнать стоимость самих работ. Тут разброс цен ещё больше, и зависит он от многих факторов: от региона проживания (в крупных городах традиционно цены выше), от времени года (зимой дешевле), от «фронта» работ (чем он больше, тем дешевле обойдётся квадратный метр отделки), от квалификации мастеров и, наконец, от того, кто выступает исполнителем вашего заказа – частный мастер или фирма. Московский выпуск «Комсомольской правды» приводит такие цены на услуги «частников»: сантехнические работы (новая разводка труб, установка ванны, устройство раздельных кранов для ванны и раковины, подводка к стиральной машине, замена батарей, установка унитаза, раковины и кранов) – 150-400$; электротехнические работы – 3-5$ за «точку» и 1,5-4 доллара за метр проводки; установка межкомнатных дверей – 20-50$; плиточные работы – 8-15$/кв.м; малярные работы – 2,5-5$/кв.м; паркетные работы – 9-11$ за укладку, циклёвку и покрытие лаком одного квадратного метра, 5-8 долларов – если без укладки.»
Кроме того, нужно иметь в виду, что ремонт с перепланировкой обойдётся на 20-25% дороже, поскольку необходимо будет заплатить посреднической фирме, которая оформит все необходимые документы (на самостоятельное согласование уйдёт от года и больше) да и перенос стен и укрепление арок тоже стоят денег.
Если обратиться в строительную фирму, то работы удорожатся сразу в полтора-два раза.
Кстати, на сайтах многих строительных компаний в Интернете выложены прайс-листы на выполняемые ими работы. Некоторые прейскуранты удивительно подробны. Например: «Запил торцов керамической плитки под углом 45 градусов – 5 $/м.п.». Или: «Проклейка стен армировочной сеткой –1$/кв.м». При беглом знакомстве с прайс-листами может даже показаться, что «фирменные» цены вполне «божеские», что они не слишком-то и отличаются от рыночных (то есть от тех, которые заявляют мастера, дежурящие при входе на любой строительный рынок с табличками «делаю ремонт»).
Однако это обманчивое впечатление. Во-первых, если внимательно изучить прейскурант, то наверняка где-нибудь внизу под таблицей окажется важное примечание, набранное, как водится, мелким шрифтом: «Цены приведены без учета налогов». Налоги – это не только пресловутый НДС (18%), но и малоизвестный «налог на пользователей дорог». Он хотя и небольшой (всего 0,01%), но компании проявляют редкую педантичность и не забывают «вешать» его на клиента. Кстати, никаких гарантий того, что взысканные налоги будут полностью перечислены государству, разумеется, нет. Клиент-частник, как правило, расплачивается наличными, «живыми» деньгами, а уж какая сумма будет проведена «по бухгалтерии» не узнает никто. Даже налоговый инспектор. Кроме того, при составлении сметы широко применяются т.н. «поправочные коэффициенты» на: среднезимнее удорожание, транспортные расходы, непредвиденные нужды – да мало ли на что! Итого – плюс ещё 8-10% к стоимости.
Но и это не весь трюк. Декларируемые компаниями расценки действительны исключительно при комплексном заказе услуг. То есть, например, если вы обратитесь в такую организацию с просьбой отциклевать паркет в одной комнате и поклеить обои в другой, то вам, скорее всего, откажут: прямо или косвенно (например, назвав заведомо «неподъёмную» стоимость услуг). Фирмам невыгодно «размениваться» на отдельные виды работ, тем более в сезон, когда нет недостатка в «денежных» заказах. На многих корпоративных сайтах так и написано: «Рассматриваются только заявки на ремонтно-строительные работы «под ключ». Некоторые фирмы идут ещё дальше: «…в квартирах площадью от ста квадратных метров».
Исходя из этого, изучать прайс-листы строительных компаний не имеет никакого смысла. Есть другой показатель, по которому (тоже, впрочем, довольно условно) можно судить о том, насколько дорого оценивает себя та или иная компания: это стоимость отделки одного квадратного метра общей площади. Для Москвы она составляет 200-250 долларов, но при этом фирмы, работающие в высшей ценовой категории (от 700 $/кв.м), тоже чувствуют себя весьма уверенно. Совет №13
Составить точную смету расходов очень сложно. «Бывалые» говорят так: к сумме, которая у вас получилась, нужно прибавить ещё процентов 20-25% – это и будет реальный «ремонтный» бюджет. ЧАСТНИК ИЛИ «ЮРИК»?
Очень ответственный выбор: кого предпочесть? Бригаду частных мастеров или официальную строительную фирму, работающую легально, по лицензии? Кажется, преимущества юридического лица (в народе «юрика») очевидны. Это и гарантия (обычно годовая), и чётко оговоренные сроки, и утверждённая стоимость ремонта. Кроме того, строительная компания почти всегда берёт на себя закупку черновых материалов, что это очень удобно. Поверьте, расходные материалы и выглядят «неаппетитно», и возни с ними много. А погрузка-разгрузка? Между прочим, расход сухой смеси при толщине готовой стяжки пола всего в 1 см составляет 18-20 кг на квадратный метр. То есть на квартиру общей площадью 80 кв.м потребуется 1600 кг сухой смеси! В мешках по 20-25 килограммов. А ведь это только «чернуха» для выравнивания пола!
Ещё одно преимущество строительной компании – это возможность несколько реже лично инспектировать ход ремонтных работ, чем это приходится делать с «частниками».
С другой стороны, у частных мастеров всегда более низкие цены. По крайней мере вначале. Потом, конечно, может быть предпринята попытка «вытребовать» доплату. Звучит это по-разному. Плиточник: «Э, хозяин, я-то думал, стена у тебя ровная, а она, смотри, какая кривая, весь день провозился». Или, скажем, «партия» паркетчика: «Плинтусы-то я, конечно, прибью, но вот надо бы прибавить за них». И так далее. А то и вовсе запьёт народный умелец или подрядится на второй объект – только его и видели. А наймёте нового мастера закончить чужую работу, так он непременно (непременно!) пройдётся «ядрёным» словцом по профессиональным навыкам своего коллеги по цеху свободных художников («Кто это тут вам наваял такое?») и заломит нешуточную цену: ну не любит никто чужие недоделки до ума доводить.
Впрочем, тут как повезёт. С одной стороны, если найдёте душевный контакт с мастером, который ко всему прочему окажется действительно хорошим профессионалом, – проблем не возникнет. Сделает всё как надо и лишнего (ни в рот, ни в карман) не возьмёт. С другой, исключить полностью «человеческий фактор» при работе с юридическим лицом тоже нельзя. Директор может оказаться интеллигентнейшим человеком (два высших, глаза ясные-ясные, на столе «Братья Карамазовы»), но ведь не он же будет вам унитаз монтировать да стены штукатурить! Совет №14
Единственно приемлемый способ расчёта с мастером – сдельная оплата труда, без авансов. Сделал – получил. В этом случае даже если мастер уйдёт по своей или вашей воле, ваши потери будут минимизированы. Миф. Квалификация «фирменных» мастеров всегда выше, чем у частников.
Это не всегда так. Дело в том, что строительные фирмы зачастую набирают «рекрутов» среди тех же частников, которые дают незатейливую строчную рекламу в бесплатных газетах или стоят около строительных рынков. Так что профессиональные навыки, как, впрочем, и личные качества у «фирменных» рабочих и у частников чаще всего примерно одинаковы. Да и стимулы одни и те же: при наличии откровенного брака и явных недоделок ни фирма, ни частник просто не получат договорных денег. Другое дело – изъяны, выявленные уже после окончательного расчета. Здесь возникает вопрос: придут ли мастера, «если вдруг что»? А если всё же придут, то за чей счет будут устранять недоделки? А примчится ли по первому зову представитель компании? Вопрос риторический. Фирма может попросту прекратить к этому времени свое существование (поменять название, съехать и т.д.), и предъявлять претензии будет некому. Но даже если она продолжает процветать на «хлебной» ниве частного ремонта, и прораб все-таки появится, то в большинстве случаев он приложит все усилия, чтобы отстоять честь незапятнанного чёрной краской мундира. Он будет убеждать вас, что вздувшийся паркет и трещины на потолке – результат естественной усадки дома-новостройки, неблагоприятных природных условий (включая прошлогоднее землетрясение в Японии) и т.д. А в соответствии с условиями договора такие недоделки бесплатному устранению не подлежат. Хотите – можете отстаивать свою правоту в суде. Но часто бывает проще вызвать других мастеров. Частников. Совет №15
По окончании ремонта не торопитесь с полным расчётом. Деньги – это по-прежнему единственный действенный стимул в ваших руках. Для начала нужно удостовериться в качестве проделанных работ. Вспомните: есть ли среди ваших друзей-знакомых профессиональные строители. Если нет – сходите в ЖЭК или на ближайшую стройку. Там наверняка найдётся эксперт, готовый за небольшую плату оценить чужую работу. А мастеров заранее предупредите, что квартиру будет принимать профессионал, двадцать (тридцать и т.п.) лет проработавший на стройке прорабом. ВЫБЕРИ МЕНЯ!
«Бригада гастрабайтеров «Шарашкина контора» выполнит ремонт квартиры любой сложности. Долго, дорого, непрофессионально. Без гарантий».
Вы можете представить подобное объявление в какой-нибудь рекламной газете? Я тоже не могу. А что обычно печатают о себе строительные компании? Известно что. «Качественно, быстро, недорого». Иногда даже пишут о лучшем соотношении «цена-качество». А то и вовсе рубят сплеча: «Очень дёшево!». А ещё – гарантии, и, конечно, работу выполняют высококвалифицированные мастера. Немного душевной теплоты? Пожалуйста: «Вы останетесь довольны результатом!». И мягкий намёк на ожидаемую услугу: «Нас рекомендуют друзьям!». Встречали такие объявления? Да сколько угодно! Десятки, сотни разнокалиберных фирм ежедневно зычно зазывают клиентов, не скупясь на елейные обещания и красивые картинки. Особое внимание – новостройкам. Понятное дело – «рыбное» место. Дом только-только прошёл… хотел написать «медкомиссию»… госкомиссию, а подъезды уже щедрой рукой засеяны разноцветными листовками с предложением крепкой строительной руки. Подождите, эти «письма счастья» будут ждать вас в почтовом ящике, в лифте, на лестничной площадке – везде! Они, старательно просунутые через дверную щёлку, могут оказаться даже в самой квартире. Расчёт на актуальность: нужны строители? А мы уже здесь! Наготове, ждём не дождёмся, скидками во весь лист (прайс-лист) улыбаемся. Все равны, как на подбор, с нами дядька… Мойдодыр. То есть Черномор. Просто Сан Саныч Черномор, прораб со стажем.
Не спешите! Сколько вы ждали новоселья? Год, два, пять лет, десять? Так неужели сейчас вы доверите ремонт в своей квартире случайной строительной фирме, а то и вовсе безвестным мастерам-шабашникам, которые просто оказались настойчивее других? Совет №16
От услуг частников, дежурящих у строительных рынков с табличками «Ремонт дёшево!», лучше сразу отказаться: хороший мастер без работы не останется, ему некогда «пасти» шального клиента. Вы можете представить себе хирурга с табличкой на шее «Режу аппендицит, грыжу, недорого», стоящего при входе в больницу? Самый простой вариант найти мастеров – это прислушаться. Слышите, кажется, где-то этажом ниже или выше уже идут ремонтные работы. В новостройках это обычное дело. Не раздумывая идите туда! Заодно и познакомитесь с соседями! Пораспрашивайте их о строителях (но только приватно!), отдельно поговорите с прорабом (не тот ли это «Сан Саныч»), присмотритесь к рабочим: одно дело, если они аккуратно выбриты и одеты в фирменные комбинезоны, другое – голые по пояс с сомнительными татуировками на теле.
Если вы останетесь удовлетворены осмотром и решите обратиться к этой же бригаде, то у вас есть все основания рассчитывать на скидки. Мастерам удобнее делать ремонт в соседних квартирах, так как многие процессы (например, доставка материалов) они смогут совмещать, а также оптимальным образом перераспределять «трудовые ресурсы». Скажем, пока у соседа сохнет отлакированный паркет, паркетчики могут заняться устройством чернового пола в вашей квартире. Или вот ещё пример: для монтажа отопительного оборудования и сантехники, как правило, необходимо перекрыть воду в подъезде. Для ЖЭКовских сантехников это отдельная статья «левых» доходов: поворот вентиля они оценивают в 20-30 долларов за стояк, а их в квартире 5-6. Грабёж, конечно, но местный сантехник уверен в своей безнаказанности, он монополист подвального ключа. Если согласовать эти работы с соседями, то можно хоть как-то «смягчить удар» по своему кошельку.
При выборе строительной компании многие обычно советуют посмотреть её веб-сайт в Интернете, затем приехать в офис, проверить наличие лицензии на проведение соответствующих работ и т.д. Это всё верно, конечно, только ни сайт, ни офис, увешанный благодарственными письмами, ничего не гарантируют. Даже лицензию можно подделать. Мой хороший приятель рассказывал, как он работал рекламным менеджером (по счастью, недолго) в одной новоиспечённой туристической компании. Офис у неё располагался в самом центре Москвы, три комнаты с хорошим евроремонтом, а стены украшали различные дипломы и лицензии в благородных деревянных рамках. Откуда у начинающей фирмы сразу оказалось столько наград? На компьютере в «Фотошопе» (специальная графическая программа) нарисовали да на цветном принтере распечатали. Для придания «веса» все «подлинники» оформили «задним числом». «Пять лет на рынке туристических услуг!» – попробуй возразить. Думаю, подобная ситуация вполне вероятна и со строительной фирмой. Совет №17
Наиболее верный способ не ошибиться в подрядчике – обратиться к тем же мастерам (частным или «приписанным» к фирме), которые отделывали квартиру кому-то из ваших хороших знакомых. Естественно, при условии, что они остались довольны их работой. В этом случае напроситесь в гости и непредвзято изучите «творчество» рекомендуемых строителей. Возможно, их услуги окажутся несколько дороже, зато вы гарантированы от многих неприятных неожиданностей. ДОГОВОР ДОРОЖЕ ДЕНЕГ
Конечно, частник никаких бумаг с вами подписывать не будет. Все договорённости – устные, гарантии – на словах. Это наиболее благоприятный для него вариант отношений. А для вас?
Во-первых, даже если вы ничего не смыслите в премудростях строительного дела (впрочем, как это ничего?), не показывайте мастеру своей неосведомлённости. Если он поймёт, что перед ним дилетант, «белая овечка», то не замедлит этим воспользоваться. Возможностей «развести» (почти профессиональный термин) доверчивого клиента на деньги – множество.
Во-вторых, любой важный разговор с мастером (особенно в момент согласования условий работы) громко подытоживайте фразой: «Так и запишем!» и красноречиво делайте запись в своем блокнотике. Действует безотказно.
В-третьих, попросите у мастера паспорт, аккуратно перепишите все данные, а лучше снимите копию. «Ты что, хозяин, в милиции работаешь?» Нет, в благотворительном фонде.
А вот если вы обратились в строительную компанию, то они сами будут настаивать на подписании договора подряда. У них уже и шаблон приготовлен! Некоторые компании умудряются уместить договор на одном машинописном листе! Причем, большую часть документа, как правило, занимают условия оплаты и штрафные санкции за задержку платежей, и совсем бегло говорится о гарантиях и ответственности подрядчика. Не спешите! Прочитайте внимательно каждый пункт соглашения, обращая особое внимание на примечания (они могут содержать неприятную для клиента информацию, а потому их предпочитают печатать мелким шрифтом). Не бойтесь вносить в договор свои поправки, а для того, чтобы они были оформлены надлежащим образом, возьмите один экземпляр с собой и обратитесь за помощью к юристу.
Шаблон договора, который вам предложат подписать, – это немаловажный косвенный признак, который позволяет судить о самой строительной компании. Чем подробнее, юридически грамотнее он составлен, тем, скорее всего, ответственнее фирма, в которую вы обратились. И наоборот. Совет №18
Договор подряда – это основной документ, регулирующий правовые отношения между вами и фирмой. Отнеситесь к нему максимально серьёзно. Это, конечно, не наган («Ваше слово, товарищ маузер!»), но тоже иногда помогает решить спорные вопросы.
«Неотъемлемой частью договора» (именно такая формулировка обычно используется в тексте) является смета на расходные материалы и ремонтно-строительные работы. Внимательно изучите её, посмотрите, всё ли, что вам нужно сделать, отражено ней, не содержатся ли в ней дублирующие работы. Поверьте, такое тоже случается. Например, в смете может фигурировать «монтаж электропроводки в гофротрубе» и «монтаж гофротрубы». Но это одна и та же операция!
Обязательно сравните смету со своими предварительными расчетами и анализом цен на черновые материалы (не зря же вы на рынке выходные похоронили!). Совет №19
Не соглашайтесь работать без сметы. Имея на руках подробную смету, проще контролировать ход ремонта и «по факту» выполнения той или иной операции выплачивать деньги. Кроме того, опыт показывает, что в процессе ремонта часто приходится менять объёмы работ. Если сметы нет, то любое отклонение от договорных условий строители склонны трактовать «в свою пользу». А при наличии сметы добавление новых работ можно легко компенсировать вычёркиванием ненужных. Ну а если в ходе строительства вы по каким-то причинам решите отказаться от услуг данной компании, то на основании сметы можно будет точно определить объёмы и стоимость выполненных работ и, соответственно, расстаться «полюбовно», без скандала.
ЧТО ЕЩЁ ДОЛЖНО БЫТЬ ОТРАЖЕНО В ДОГОВОРЕ?
Во-первых, кто привозит и оплачивает разгрузку материалов. Конечно, если лифт поломается (а такое случается в новостройках), то вам волей-неволей придётся «простимулировать» доставку кирпича или мешков со смесью в свою квартиру. Если, разумеется, она расположена выше первого этажа.
Во-вторых, кто оплачивает вывоз мусора. Этот вопрос совсем не праздный, потому что, например, в Москве нельзя выбрасывать в обычные мусорные баки громоздкие строительные отходы. Нельзя даже временно загромождать ими лестничные площадки. Для вывоза мусора нужно заказать специальные контейнеры, каждый обойдётся в 30-40 долларов (обычно требуется несколько штук).
В-третьих, кто после ремонта убирает квартиру. Поверьте, вымывать мелкую строительную пыль из всех щелей – занятие трудоёмкое, на две генеральные уборки потянет. Если в фирме вам скажут, что всё это проходит по графе «накладные расходы», попросите тем не менее расписать, какие именно работы сюда включены, а за какие придётся доплачивать и сколько. Оговаривайте все нюансы максимально подробно, но, разумеется, не доходите до абсурда. Вовсе не нужно прописывать каждую реечку: установка окна, например, «по умолчанию» подразумевает черновое оштукатуривание откосов.
В-четвертых, сроки работы. Опыт показывает, что их, как правило, не выдерживают даже добросовестные работяги. Но одно дело опоздать со сдачей на неделю-две, другое – на полтора месяца. А если вы планируете новоселье к Новому году? Кто должен отвечать за подпорченный праздник? Совет №20
Если вы хотите приурочить торжественное вселение в квартиру к какой-нибудь знаменательной дате (Первомай, день рождение любимой тёщи, день независимости Америки и т.д.), имейте в виду, что на капитальный ремонт требуется не менее 4-6 месяцев. Можно, конечно, уложиться и в более сжатые сроки, но строители тут же поднимут вопрос о надбавке за срочность. Сверхурочные работы оплачиваются по двойному тарифу. Хотя, уверяю вас, работать они всё равно будут в привычном для себя неторопливом режиме. РЕМОНТ ПО ПЛАНУ
В каком порядке следует проводить ремонтные работы? Вот традиционная последовательность операций. 1. Демонтаж оборудования (сантехника, отопительные приборы, трубы) и слом перегородок. 2. Расширение и усиление дверных проёмов, возведение стен и перегородок. 3. Электромонтажные работы. 4. Разводка инженерных коммуникаций, включая систему кондиционирования и вентиляции (без монтажа оборудования). 5. Выравнивание пола, стен и потолка 7. Замена окон и входной двери. 8. Монтаж сантехники. 9. Чистовая отделка потолка. 11. Установка межкомнатных дверей. 10. Чистовая отделка стен. 11. Монтаж радиаторов и кондиционеров. 12. Укладка напольного покрытия.
Некоторые из этих операций можно выполнять одновременно, а вот изменять очередность работ крайне нежелательно. Совет №21
Народное правило последовательности ремонтных работ гласит: сначала «мокрые» процессы, потом – сверху вниз, от самого дальнего угла квартиры – к порогу. КОГДА РЕМОНТИРОВАТЬ САНУЗЕЛ?
Очень важный вопрос. Нередко народные умельцы берутся за ванную «под ключ» следом за электромонтажными работами. То есть чистовая отделка в санузле приходится на самый разгар «грязных» отделочных работ в других комнатах. Хорошо ли это? Нет. Дело в том, что несознательные рабочие-отделочники часто пренебрегают правилами утилизации жидкого строительного мусора (остатков раствора, шпатлевки и т.д.) и попросту сливают их в канализацию. Я уж не говорю о том, что рабочие могут заляпать краской или цементом новенькую ванну, а то и вовсе поцарапать хромированные детали.
Но и это не самое страшное. Твёрдые частицы этой взвеси (песок, гипс и т.п.) прочно оседают на стенках канализационных труб, моментально забивая их. Именно поэтому монтаж новой сантехники следует проводить непосредственно перед чистовой отделкой или даже чуть позже.
Вместе с тем, «на объекте» должны быть созданы нормальные условия для работы, включая естественно, и традиционные «удобства» (разве что без душа можно обойтись). Поэтому целесообразно на время «грязных» процессов установить самую дешёвую сантехнику, можно б/у, а затем, во время окончательной отделки, заменить её на новую.
И ещё. Не рассчитывайте на авральную работу в две смены. По действующим правилам шуметь разрешается только в будние дни с 9.00 до 19.00. Следовательно, на выходные надо оставить «тихие» операции: штукатурку или поклейку обоев, например. Мне вспоминаются сцены из западных фильмов: перед началом ремонта предусмотрительный домовладелец посещает соседей и со словами извинений за вынужденное беспокойство преподносит каждому по бутылке шампанского. У нас подобные правила добрососедства пока не прижились. А жаль. Хорошие отношения с соседями дороже нескольких бутылок игристого вина. Совет №22
До начала ремонта обойдите ближайшие квартиры: вероятно, кто-то из соседей уже справил новоселье (счастливчики!). Познакомьтесь поближе: вам жить «через стенку» друг от друга не один год. Если по соседству есть малолетние дети, непременно выясните, в какое время удобнее проводить наиболее «шумные» работы. ГЛАВА ТРЕТЬЯ
Большой передел, или стены плача Всё-таки журналистское чутьё меня не подвело: эта глава действительно оказалась самой «скоропортящейся». Она была писана всего год назад, а уже многие факты, изложенные в ней, формально устарели. Признаться, я всерьёз подумывал актуализировать текст, приведя его, так сказать, в полное соответствие с действующими нормативными актами. Однако всё-таки решил, что разумнее сделать это не сейчас, а непосредственно перед сдачей книжки в издательство: неспадающая активность московских законотворцев в этой области, думаю, чревата очередными нововведениями… К тому же, разрекламированный принцип «одного окна», о котором как о безусловном достижении заявляют местные чиновники в многочисленных интервью, на деле вовсе не отменил «десятка дверей», чьи пороги по-прежнему приходится обивать честному домовладельцу… Так что, по сути, глава о перепланировке даже в таком, первозданном, виде едва ли утратит свою актуальность. Увы. ПРИЁМЫ ПРОТИВ ЛОМА
Как бы вы ни старались, к каким бы ухищрениям ни прибегали, «выжать», скажем, из шестиметровой кухни хоть немного дополнительной полезной площади не затронув стены, едва ли получится. Да и огромное зеркало во весь рост в прихожей расширяет пространство исключительно визуально. Это всего лишь иллюзия, обман зрения. Вешать тяжёлые зимние вещи по-прежнему некуда…
К чему это я? Да к тому, что типовое жильё (даже улучшенной планировки) едва ли отвечает потребностям каждой конкретной семьи. Это всё равно, что пытаться всех людей «от мала до велика» обрядить в одежду всего трёх самых ходовых размеров. Похожая ситуация и с квартирами. Типовых серий вроде много, а вот такой квартиры, которая бы сразу пришлась «в пору» именно вам, почему-то нет. Что делать? Перестраивать. Вы уверены? Миф. Перепланировка – крайняя мера евроремонта. Можно обойтись и без неё.
Не берусь спорить: наверное, можно. Особенно, если недостаточно средств. Но уверен: как только они (средства) появятся, во время ближайшего же серьёзного ремонта вы непременно захотите что-то переделать по-своему: расширить проём, объединить ванную с туалетом, остеклить балкон. Стоп. Причём тут балкон? А как же. Остекление балкона теперь тоже считается перепланировкой и требует соответствующего разрешения. И не только это. ВЗЯТКИ – ГЛАДКИ
В каждом городе действуют свои правовые акты, регламентирующие перепланировку и переоборудование в жилых многоквартирных домах. Что именно подпадает «под статью»? Согласно Правилам технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённым постановлением Госстроя РФ (№ 170 от 27.09.2003), перепланировкой считаются: перенос и разборка перегородок; перенос и устройство дверных проёмов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений (например, «превращение» коридора в новую комнату); ликвидация тёмных кухонь или входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство новых или переоборудование существующих тамбуров (прихожих). К переоборудованию относят установку бытовых электроплит взамен газовых или кухонных очагов; перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов; новое устройство и переоснащение туалетов и ванных комнат; монтирование не предусмотренных проектом вентиляционных каналов; прокладку новых трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов последнего поколения.
В апреле 2004 года Московская городская дума приняла Закон «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Другими словами, один закон «подправляет» другой. Конечно, для законопослушного гражданина удобнее было бы получить один «сводный» правовой документ, объединяющий все действующие ныне положения, а не сличать тексты двух законов, но кого заботит его удобство! Судя по принятым поправкам – никого.
Вступивший в силу обновлённый московский закон (формально, повторюсь, это два закона) можно считать одним из самых жёстких местных правовых актов, регламентирующих условия перепланировки жилых помещений. Если раньше согласовывался только снос и перенос стен, то теперь любое (любое!) изменение квартиры по сравнению с планом БТИ (Бюро технической инвентаризации) требует обязательного согласования. Причём утверждать придётся не только перепланировку, но также и переоборудование помещений. А «уклонистам» обещают неприятности вплоть до выселения из «проблемной» квартиры с её последующей продажей на аукционе. Ни много, ни мало.
Естественно, чиновники будут на «голубом глазу» уверять общественное мнение, что меры эти вынужденные, что закон принят исключительно в интересах граждан, что стихийная перепланировка чревата самыми печальными последствиями. Для наглядности обязательно расскажут, что-де в таком-то «девяносто-лохматом» году были случаи, когда из-за самовольного сноса несущих конструкций не только страдали соседи, но и наносился серьёзный ущерб всему зданию. Подобными «страшилками» всякий раз запугивают обывателей, когда собираются пролоббировать очередные меры репрессивного характера.
Впрочем, единичные (никак не массовые) факты частичного повреждения дома в результате бездумных действий хозяев квартир, действительно были. Особенно в начале 90-х годов. Но с тех пор многое изменилось. Появились профессиональные дизайнеры, оформилась некая «культура евроремонта». Любой здравомыслящий хозяин понимает: просто бездумно снести стену нельзя. Строить бассейн в квартире многоэтажного дома – тоже нельзя. Но почему нужно согласовывать увеличение узкого туалета, в который – сам видел – «кустодиевской» комплекции дамы вынуждены заходить бочком да впритирочку? Почему нельзя объединять лоджию с кухней? Ну ладно, порядок есть порядок. Нужно получить разрешение на каждый вбитый гвоздь в стенку? Отлично. Но тогда упростите всю процедуру, сделайте её максимально прозрачной, установите твёрдые тарифы (пусть они будут даже не самыми низкими). И чтобы кроме этой официальной госпошлины по квитанции – никогда никому ничего!
Ага, держи карман шире! Знатоки говорят, что в кулуарах Госдумы и в правительственных кабинетах давно уже используется такое неофициальное понятие как «взяткоёмкость» законодательного акта. И если это так, то можно смело утверждать, что многие отечественные законы поражены именно ею. Законодатели словно не видят, что принимаемые ими правовые акты стимулируют дачу и получение взятки. В этом смысле «закон о перепланировке» – хрестоматийный пример такой «стимуляции». На нём будут паразитировать (уже паразитируют!) десятки, сотни чиновников разных уровней и ведомств, а также многочисленные дружественные им посреднические компании. Безусловно, для них это очень нужный, местами даже, говоря языком мавзолейного вождя, «архиважный» закон! ЗАПРЕЩЕНО РАЗРЕШЕНО ЗАПРЕЩЕНО
Теперь даже такая, казалось бы повсеместная операция, как объединение санузла с ванной требует обязательного согласования в Межведомственной комиссии (МВК). Перенос кухни или ванной в жилую комнату, а также увеличение площади санузла за счёт кухни подпадают под статью об изменении функционального назначения помещений и поэтому также обязательны к согласованию. Исключение составляют лишь квартиры, расположенные на первых этажах, так как возможные повреждения газо- и водопроводных систем не нанесут ущерба соседям снизу. Подобные переустройства нередко противоречат санитарным нормам, и им может воспротивиться Госсанэпиднадзор.
Чиновники считают, что увеличение жилых комнат за счёт площадей балконов (присоединение холодного помещения к тёплому) нарушает теплотехнический обмен. В подобных случаях специалисты советуют установить на балконе надёжную систему теплоизоляции и обогрева, чтобы избежать конденсата (запотевания стен).
Категорически запрещается переносить батареи отопления при демонтаже оконного блока: продление трубы снижает температуру радиаторов на несколько градуса, от чего (по мнению тех же чиновников) страдают соседи верхних и нижних этажей. Единственный допустимый выход – повернуть стояк на месте, а радиатор – к другой стене.
Запрещён полный снос несущих стен. Однако частичный их снос в отдельных случаях допускается в зависимости от этажа. Если квартира расположена на последних этажах, то проблем будет меньше.
Не разрешаются изменения, влияющие на архитектурный облик жилых домов: остекление балконов (да-да), устройство козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов и т. п.
Запрещён и согласованию не подлежит перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения. Трубопроводы этих систем считаются «зоной риска» в силу большого количества аварий. Любой их местный демонтаж ведёт к значительному ослаблению всей системы. Совет № 23
Перед тем, как делать ремонт, рекомендуется застраховать свою ответственность перед третьими лицами на случай аварии у соседей, произошедшей в результате работ в вашей квартире. Да и при согласовании перепланировки страхование ответственности является обязательным условием. СЕМЬ КРУГОВ «МОСАДА»
Процедура согласования проекта перепланировки как будто специально придумана для того, чтобы напрочь отбить у домовладельца желание заниматься ею самостоятельно. МВК – это начальная и финишная точка маршрута, на котором честному «перестройщику» предстоит обойти ещё от семи до двенадцати инстанций и в каждой нужно заручиться заветными подписями. Проект в обязательном порядке требует согласования с балансодержателем или собственником дома, органами Госпожнадзора, Госсанэпиднадзора, управлением окружного архитектора, Госжилинспекцией и эксплуатирующими органами. Если проект предусматривает установку теплового, газового, электротехнического оборудования с повышенным потреблением водо-энергетических ресурсов, то он должен быть согласован со службами «Мосгаз», «Мосводоканал», «Мосэнерго» (в двух инстанциях), Управлением топливно-энергетического хозяйства. В этом контексте согласие всех ближайших соседей (а их подписи нужно получить перво-наперво) кажется простой формальностью.
Какие первичные документы необходимо предъявить в МВК? Копию документа, подтверждающего право собственности на квартиру (ксерокопия, заверенная нотариусом); доверенность на право ведения дел по данной квартире (тоже нотариально заверенная), если вы не собираетесь заниматься этим лично; план БТИ, выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета. Ну и, конечно, сам проект. Цитата из Закона: «Проект должен быть выполнен в установленном объёме специализированной проектной организацией, которая несёт полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчёты, а также за его экономические показатели…».
Окончательное решение по сложной перепланировке принимается после дополнительного рассмотрения на межведомственных комиссиях административных округов или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда.
Получение разрешения многотрудным официальным путём обойдётся примерно в $1000-1500. А сама процедура затянется минимум на год. Хотя законом и установлен срок рассмотрения заявления – один месяц с момента предоставления всех справок, но на саму подготовку документов уйдут все оставшиеся одиннадцать месяцев.
Неофициальный путь (через посреднические конторы) занимает 3-4 месяца и стоит примерно 2500-3000 долларов (без учёта стоимости самого проекта, разумеется). Как правило, его не ждут, чтобы не затягивать ремонт, а получают тогда, когда вся планировка фактически уже сделана. Совет № 24
Если вы воспользовались услугами дизайнера, то и хлопоты по согласованию разработанного им дизайн-проекта правильнее возложить на него.
НЕ ТАК СТРАШЕН ЗАКОН, КАК ЕГО ПОПРАВКИ
Самое мягкое наказание за самовольное переоборудование и перепланировку квартиры выражается в письменном предупреждение нарушителя или наложении на него штрафа (ст. 142 Административного кодекса РФ). Если же пострадали соседи или был нанесён вред коммуникациям и зданию в целом, к нарушителю могут применить ст. 293 Гражданского кодекса РФ. На основании этой статьи, если собственник жилого помещения продолжает нарушать права и интересы соседей либо без уважительной причины не делает необходимый ремонт, суд вправе принять решение о продаже помещения с публичных торгов, чтобы компенсировать ущерб и оплатить судебные издержки.
В лучшем случае, штрафом от 2 000 до 2 500 рублей. В худшем – лишением права собственности на квартиру. Но это, конечно, исключительная мера. Если вы храбро игнорируете несколько официальных предупреждений жилищной инспекции и решения суда, у вас есть шансы остаться без жилища. Такая оказия едва не случилась с москвичкой, устроившей без положенных согласований туалет над кухней соседей. Потратившаяся на дорогой ремонт дама упорно отказывалась переносить сантехнику на прежнее место. Дело о лишении её права собственности на квартиру было передано в суд. Теперь перепуганная хозяйка делает ремонт «наоборот».
Кроме того, в соответствии со ст. 133 Гражданско-процессуального кодекса суд может наложить арест на квартиру ответчика, лишив его возможности продать или обменять жильё до окончания следствия.
Обновлённый закон, как водится, обратной силы не имеет. Другими словами, если вы оформили перепланировку по старым правилам, вам ничего не грозит. Если же вы переустроили жильё без разрешений, требовавшихся по старым правилам перепланировки, и сейчас соберётесь узаконить её, то придётся выполнять требования, предусмотренные новым законом.
Для того, чтобы наложить штраф, прежде нужно, естественно, установить сам факт незаконной перепланировки. Каким образом? Едва ли жилищная комиссия будет обходить квартиру за квартирой в поисках самовольщиков. А вот по «наводке» какой-нибудь желчной соседки-пенсионерки инспекция может целенаправленно нагрянуть именно в вашу квартиру. Собирать «компромат» могут и общественные пункты охраны порядка, организуемые при каждом жилищном управлении. Соседям фактически предлагается следить друг за другом и сообщать куда следует, если рядом произойдет что-то несанкционированное. Например, большой ремонт. Будьте уверены: бдительные завистники найдутся в каждом дворе.
Что делать, если к вам пришли названные гости с проверкой? Можно, конечно, не открывать дверь. Пускай походят, подежурят «в засаде» у подъезда: вдруг «проверяльщикам» надоест и они отстанут.
Незаконная перепланировка может всплыть наружу в самый неподходящий момент – скажем, при попытке продать или обменять квартиру. Потребуется справка БТИ, а она формально выдаётся только после проверки соответствия квартиры исходному проекту. Как поступить в этом случае? Можно попробовать известным способом «договориться» с представителем БТИ. Одновременно поторгуйтесь с покупателем вашей квартиры. Он хочет скидку? Нет проблем. Пообещайте скинуть 1 000-1 500 долларов в обмен на его согласие (нотариально заверенное) взять на себя всю ответственность за «узаконивание» несанкционированного передела. Совет № 25
Согласовать перепланировку можно и «задним числом», например, непосредственно перед сделкой продажи или обмена. Не исключено, что к часу «икс» (скажем, лет через пять-десять) правила снова изменятся. Может быть, даже к лучшему. Впрочем, если изъятие нескольких тысяч долларов не сильно скажется на вашем «ремонтном бюджете», то лучше, конечно, сразу «легализовать» преобразования в своей квартире. И ещё: делайте только те изменения, которые впоследствии можно будет утвердить. МОДА ПРОСИТ КИРПИЧА. СТЕКЛЯННОГО
Ну вот, с юридическим аспектом перепланировки вроде разобрались. Теперь время перейти к её строительной составляющей.
Для устройства перегородок можно использовать как традиционные материалы (кирпич, гипсокартон), так и сравнительно новые – пенобетонные блоки и стеклоблоки.
Гипсокартонные перегородки представляют собой самый простой и быстрый вариант «огородиться». Этот материал широко применяется при отделке жилых и нежилых помещений. Особенно при сжатых сроках строительства (экономится время на штукатурных работах и просушке стены). Зафиксированные по вертикали стальные профили обшиваются с обеих сторон двухслойным листом гипсокартона. А чтобы улучшить изоляционные свойства такой стены, внутрь закладываются специальные стекловолоконные плиты типа «шуманет» или «шумостоп» (говорящие названия, не правда ли?). Сюда же можно спрятать кабели и электропроводку. В итоге получается очень практичный «сэндвич». Причем – на скорую (разумеется, профессиональную) руку.
Ещё один классический материал для стен – кирпич. Даже несмотря на очевидные недостатки (большой вес, невысокие звуко- и теплоизоляционные характеристики), он по-прежнему широко используется строителями для различных перепланировок. А всё потому, что наши каменщики просто привыкли работать с ним.
Между тем, ещё несколько лет назад появилась достойная альтернатива кирпичу. Это пенобетонные блоки, в основе которых гипс. По своим характеристикам этот материал идеально подходит для перегородок во внутренних помещениях. Он обладает хорошей теплоёмкостью и звукоизоляцией, имеет небольшой вес (в три раза меньше, чем у кирпича). Скорость возведения пенобетонной перегородки (блоки склеиваются между собой специальным клеем) в полтора выше, чем кирпичной, не учитывая работу по штукатурке кирпича и времени на её высыхание.
Несколько особняком стоит другой строительный материал – стеклоблоки. Это такие декоративные стеклянные «кирпичи». Раньше они были уныло-бутылочного цвета и применялись исключительно в промышленных цехах и местах общественного пользования. Сегодня «стеклокирпич» является полноценным элементом «улучшенного» дизайна для индивидуального жилья.
Такой приятной метаморфозе мы обязаны, прежде всего, современным производителям, в том числе отечественным, которые предложили этот материал в неожиданно широком ассортименте. Он различается оттенками (синие, голубые, красные, коричневые, розовые и т.д.), фактурой и рисунком (с волной, в ромбик, квадратик, полосочку, цветочек, под мрамор, матовые, прозрачные), а также размером и формой (квадратные, прямоугольные, круглые, треугольные, угловые). Стандартный размер – 194х194х98 мм, есть «узкие» блоки толщиной 78 мм.
В принципе, самое подходящее для них место для стеклоблоков – в помещениях с повышенной влажностью: душевые, ванные комнаты и санузлы. Но в современных интерьерах они применяются гораздо шире. Из них строят целые стены там, где ощущается дефицит света и пространства (например, в прихожих). Ими отделывают потолки, полы и лестницы (в том числе непосредственно ступени). Правда, есть некоторые ограничения. Например, площадь стеклянной стены не должна превышать 15 кв. м. Связано это с тем, что стеклоблоки довольно тяжелые (2,5-4,5 кг) и в случае превышения нагрузки нижние ряды могут не выдержать и растрескаться.
При укладке стеклоблоков на цемент, обычно используются специальные пластмассовые распорные крестики – с ними стена получается ровнее. Швы между блоками можно заделать цветными затирками для кафельной плитки или сразу добавить в связующий раствор пигментные красители. Важно: стекло плохо схватывается с цементном, поэтому «ударные» методы строительства тут не годятся: не больше трёх рядов в смену, нужно дать кладке высохнуть!
Вариант «сухого» и более быстрого монтажа предусматривает применение деревянных модулей. Модуль похож на решётку с ячейками размером 19х19х8 см. В эти «гнёзда» вставляют стеклоблоки и закрепляют их резиновыми прокладками. Получается быстро, чисто и красиво. Конструкция хороша ещё и тем, что блоки внутри модуля можно переставлять, заменять разбившиеся (бывает крайне редко: толстое прессованное стекло весьма прочно). Единственный момент, который необходимо иметь в виду: модульную решётку нужно обязательно прикрепить шурупами к полу, стенам и потолку. Иначе под тяжестью стеклоблоков она может рухнуть. Внимание: не торопитесь снимать защитную плёнку со стеклоблоков, стекло легко поцарапать. А если плёнки почему-то нет, обязательно обклейте стеклянные «кирпичи» скотчем. Совет № 26
Стеклоблоки – довольно дорогой материал. Однако вовсе не обязательно складывать стену целиком из одних стеклоблоков. Часто достаточно аккуратно «вживить» несколько декоративных «кирпичиков» в стену из кирпича или бетона. Оригинально будут смотреться цветные стеклоблоки при декоративной отделке дверного проёма (например, в ванной комнате). Статья предоставлена direct-mail журналом "Домовладелец VIP" Дата публикации 19.07.09 |
Комментариев нет:
Отправить комментарий